Strategi Bank dalam Menilai Harga Rumah untuk Kredit: Apa yang Perlu Anda Ketahui?

orang mengajukan pinjaman ke bank dengan jaminan rumah. Bank pun dengan senang hati menerimanya karena rumah termasuk agunan yang diakui sebagai aset kekayaan. Lagi pula, Peraturan Bank Indonesia (PBI) No 9/PBI/2007 menyebutkan tanah dan bangunan (rumah) bisa menjamin pinjaman kredit.

Sebelum melangkah lebih jauh, ada baiknya survei dulu kecil-kecilan mana bank yang tepat. Tepat di sini maksudnya sesuai dengan kebutuhan dan keinginan. Surveinya mudah saja. Bisa lewat telepon ke customer service, tanya teman, atau via online.

Informasi itu dibutuhkan agar mempermudah mendapatkan bank yang cocok. Termasuk di sini cocok soal besaran bunganya juga.

Khusus soal bunga, bank umumnya menetapkan bunga 9 -12 persen untuk pinjaman setahun, 10 – 14 persen dengan jangka kredit dua tahun, dan 15 persen kalau masa kredit 3 tahun. Makin lama tenggat pinjaman, makin besar pula bunga yang dikenakan.

Keuntungannya mengajukan pinjaman dengan jaminan rumah ini adalah bunga yang dikenakan lebih murah. Selain itu, rumah yang dijaminkan itu masih bisa ditinggali. Yang diberikan ke bank hanyalah sertifikat rumah atau berkas lainnya secara legal sebagai kesepakatan pencairan kredit.

Adanya agunan rumah membuat besaran pinjaman bisa lebih maksimal. Tapi rata-rata bank akan memberi pinjaman maksimal 70 – 80 persen dari nilai agunan. Misalnya saja nilai agunan rumah dianggap Rp 500 juta maka bank bersedia mencairkan pinjaman Rp 400 jutaan.

Syaratnya mudah, Siapkan saja dokumen di bawah ini.

• Salinan identitas diri (KTP, SIM, paspor, dan sejenisnya)
• Salinan akta nikah (bagi yang sudah menikah)
• Salinan kartu keluarga
• Salinan buku tabungan
• Salinan slip gaji tiga bulan terakhir
• NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)
• Rekening listrik
• Rekening telepon
• Jaminan (sertifikat hak milik rumah)

Setelah itu, lanjutkan ke tahapan berikut ini.

• Bawa semua berkas ke bank
• Sampaikan maksud untuk mengajukan kredit
• Bank akan meneliti
• Bank akan mensurvei nilai jaminan
• Bank akan menghubungi

Pertanyaannya bagaimana bank menilai agunan? Rumusan apa yang dipakai bank untuk mengukur nilai rumah.

Bisa saja hasil penilaian bank di bawah ekpektasi sehingga nilai pinjaman yang hendak diincar jadi meleset. Berikut ini ada dua pendekatan yang lazim digunakan bank untuk menilai agunan rumah.

Pendekatan harga pasar

Sebenarnya banyak pendekatan yang digunakan bank untuk menilai rumah yang dijadikan agunan. Tapi dari sekian banyak pendekatan itu, kebanyakan broker atau jasa appraisal menerapkan metode data pembanding.

Metode ini adalah cara mendapatkan nilai harga dari suatu rumah berdasarkan atas kesamaan data dengan rumah lain yang dijual pada lokasi sejenis. Minimal ada tiga rumah pembanding untuk menganalisis rumah yang dijaminkan itu sesuai dengan nilai harga pasaran.

Sebelumnya, mesti dihimpun dulu data-data rumah tersebut yang punya kesamaan spesifikasi:

• Luas bangunan
• Luas tanah
• Kualitas lantai (keramik, granit, marmer)
• Kualitas bangunan
• Lokasi berdekatan

Pokok utama dari metode ini adalah harga tanah per meter persegi. Sementara harga bangunan per meter persegi bisanya mengacu pada kualitas bangunan. Misalnya kalau masuk perumahan kelas menengah bisa saja harga bangunannya mencapai Rp2 jutaan meter persegi.

Metode pendekatan biaya

Rumusan dari pendekatan ini adalah

Nilai pasar = Harga tanah + nilai bangunan dan sarana pelengkap bangunan

Dari rumusan itu bisa disebut pendekatan ini menilai rumah berdasarkan biaya yang dibutuhkan untuk membelinya. Petugas bank nanti akan survei mencari data harga tanah di lokasi, bertanya ke tetangga, dan menaksir nilai bangunannya.

Contoh kasus rumahnya Anda. Lokasinya kebetulan tidak begitu elite, di mana harga tanahnya Rp3 juta per meter persegi. Luas rumahnya 100 meter persegi yang artinya harga tanahnya saja Rp300 juta (Rp3 juta X 100 m2).

Setelah harga tanah didapatkan, maka langkah selanjutnya mendapatkan nilai bangunan dan sarana pelengkap bangunan. Petugas bisa mendapatkan nilai itu dengan cara metode meter (paling simpel), metode tambah kurang, dan metode quantity surveyor.

Dari ketiga metode itu, yang paling cepat adalah metode meter. Petugas cukup menanyakan kepada developer atau pemborong yang ahli untuk tahu berapa biaya pembangunan rumah itu.

Misalnya rumah Anda adalah tipe minimalis. Maka standar bangun rumah model Anda anggap saja Rp 2 juta per meter persegi. Dengan luas bangunan hanya 80 meter persegi maka nilai bangunan rumah Anda Rp 160 juta.

Lalu tinggal masukan saja ke rumus :

Nilai pasar = Rp300 juta (nilai tanah) + Rp160 juta (nilai bangunan)

= Rp460 juta

Cuma ini ada catatannya kalau rumah tersebut masih baru. Nah kalau milik Anda, kebetulan rumah itu sudah ditinggali selama lima tahun.

Akhirnya akan kena penghitungan depresiasi. Petugas bank akan menghitung besaran depresiasi berdasarkan berapa besar biaya yang dibutuhkan untuk renovasi (cat sudah kusam, kusen kena rayap, dan lain sebagainya).

Dalam kasus rumah Anda ini, petugas menghitung nilai depresiasinya Rp20 juta. Alhasil, total nilai rumah Anda di mata bank adalah Rp 440 juta setelah dikurangi nilai depresiasi.

Akhirnya, bank tahu nilai jaminannya Anda adalah Rp440 juta. Cuma Anda tak dapat pinjaman sebesar itu lantaran bank hanya bersedia mencairkan 80 persen dari nilai asetnya atau di kisaran Rp390 juta saja. Padahal, Anda sedang membutuhkan dana pinjaman Rp500 juta.

Maka itu penting diketahui meminjam dengan menjaminkan rumah sebaiknya menyamakan antara kemampuan kredit dan penilaian terhadap harga rumah. Contoh Anda ini, di mana dia memiliki rumah yang ditaksir bank senilai Rp440 juta, tapi kemampuan utangnya hanya Rp200 juta.

Itu artinya bank hanya akan meminjamkan uang Rp200 juta saja meski nilai rumahnya lebih dari itu. Artinya, besaran harga rumahnya bukan jadi patokan utama buat bank mencairkan pinjaman.

Pendek kata, jika Anda ingin ajukan pinjaman ke bank maka ketahui dulu kemampuan pinjam. Kemampuan pinjam ini idealnya kurang dari 40 persen dari penghasilan. Jika limit kredit Anda sudah mencapai 40 persen dari penghasilannya, maka sangat riskan baginya untuk menambah utang lagi.